Свой отель в Крыму: сколько это стоит и стоит ли связываться?

Меня часто спрашивают о том, какой можно открыть небольшой бизнес в Крыму. Многие хотят купить или построить маленький отель на старость у самого моря. Но всё ли так просто? Сколько это стоит, где лучше открыть отель – эти и многие другие вопросы мы рассмотрим сегодня вместе с Константином Мешковым, который несколько лет управляет небольшим отелем в Коктебеле и довольно успешно.

Идея этого материала возникла у меня давно, но к сожалению, не мог подобрать для него главного героя, а тут представился хороший случай, пишет у себя в блоге на «Эхе Москвы» московский крымчанин Александр Горный. К жителю Коктебеля Константину Мешкову часто приезжают с местных и федеральных телеканалов за сюжетом и рассказом, он избалован вниманием СМИ, но в этом и его личная заслуга, как управленца.

Скажу больше, благодаря своей активности и правильной стратегии, он поломал некоторые крымские стереотипы и стал вполне успешным, работая круглый год и даже в этом сложном сезоне обеспечил себе хорошую загрузку на летний сезон. Его работа была отмечена на конкурсе «Предприниматель года», и это вполне заслуженное признание.

Покупать или строить собственный отель Константин ещё не готов, но к нему многие обращаются с предложением взять в управление отель. Для него это семейный бизнес с чётким разделением функционала. Занимается он этим три года, набил шишек и ему есть, что сказать. Его супруга Ольга занимается кафе, которое считается в Коктебеле очень вкусным, но главное - работающим круглогодично.

— Константин, среди моих читателей есть те, кто хочет переехать в Крым и открыть своё дело. Многие мечтают о небольшом отельчике на старость. Как ты считаешь, стоит ли им с этим связываться?

— Если ты готов потратить необходимую сумму денег, принимать не туристов, а гостей, жить этим делом 24 часа в сутки и не скучать, то да.

— Строить или купить уже готовый отель? Какова цена вопроса?

— Строить самому дешевле, можно построить то, что сам хочешь, но можно потерять много времени и нервов. Сейчас довольно много предложений о продаже готового бизнеса и есть что выбрать.

Когда покупаешь построенный отель, то это не всегда тот вариант, который устроил бы вас полностью. Этот вариант скорее всего дороже, но зато сразу. Стройка очень сложный вопрос и не каждый готов ею заниматься несколько лет. Цену можно сложить, только вплотную начав заниматься этим. Земля — от 3 до 30 тысяч долларов за сотку (в ценообразовании земли отсутствует какая-либо логика), сам отель может стоить от $1000 за квадрат, в зависимости от уровня. То есть речь идёт о 30-40 млн руб. за отель из 25 номеров. При этом надо понимать, что все сладкие места уже застроены и свободных участков очень мало.

— Насколько выгоден отельный бизнес? Сколько лет его окупаемость? Может проще деньги в банк или доллар, и не заморачиваться всем этим?

— Если в отель вложить душу, голову и деньги — то выгодный. Окупаемость около 10 лет. Деньги в банк положить конечно же проще, если есть их достаточное количество, но это скучно.

Отель в Коктебеле на 25 номеров уровня 3*, при среднегодовой загрузке 40% даст валовый доход чуть больше 6 млн. рублей, добавим продажу доп. услуг, кафе и магазин – ещё 2 млн. Затраты при этом составят – 3,5-4 млн. Остаётся около 4 млн. Арифметика несложная.

— Какие основные здесь риски?

— Рисков много. Погода, стоимость перелётов в Крым, политическая обстановка, Турция, бестолковость чиновников на местах, которые вместо помощи бизнесу зачастую видят свою миссию в том, чтобы оштрафовать, запретить, наказать, забывая о том, что они простые наёмные работники, живущие на деньги налогоплательщиков.

Формула то простая, чем сильнее давление, тем меньше я заплачу налогов, тем меньше попадёт в бюджет, но большинство чиновников, в силу своей ограниченности и некомпетентности этого не понимают. В Крыму, из-за санкций, эти риски гораздо выше, чем на материковой части России. Самый рисковый фактор для меня лично это крымские чиновники.

Риск, на который может влиять отельер – это продажи. Нужно использовать все возможности и инструменты продвижения. Нельзя зацикливаться на одном канале продаж (например, только Букинг), необходимо работать и с турфирмами, и с различными системами онлайн бронирования, и самостоятельно продавать/продвигать через сайт и социальные сети при помощи различных активностей. Есть зависимость от качества работы выбранных партнёров, но если у вас их будет по несколько в каждом направлении, то риски минимизируются.

— Маленький, большой, средний отель? Размер имеет значение? Чему отдать предпочтение? На сколько номеров нужен отель, чтобы это был основной источник дохода?

— Больше отель — больше возможностей, но естественно и больше проблем. Сильная сторона маленьких отелей — возможность более плотного контакта с гостями, для создания комфортной обстановки их отдыха. Это возможность более гибко и оперативно подходить ко многим вопросам и проблемам ежедневно. Я бы взялся за руководство большим объектом, это очень интересно. Для семьи вполне достаточно отеля в 15-20 номеров, чтобы он стал основным источником дохода, а дальше всё зависит от потребностей.

— Можно на цифрах показать экономику этого бизнеса?

— Продажи собственно номерного фонда отеля (34 номеров) — 6 000 000 руб.

— Продажа доп. услуг (экскурсии, трансферы, прокаты и т.д ) — 800 000 руб.

— кафе — 1 800 000 руб. (прибыль около 600 000 руб.)

— магазин — 500 000 руб. (сдается в аренду)

Основные затраты – фонд оплаты труда, хозяйственные нужды, налоги и прочие отчисления, маркетинг, коммунальные услуги составляют где-то половину от валового дохода. Как итог остается не так много, но на жизнь семье хватает.

— Есть стереотип, что все рвутся только на Южный берег Крыма. Справедлив ли он?

— Безусловно самые популярные направления — Ялта и Алушта. Климат Южного берега вообще уникален, в мире всего 3 таких места — Ялта, Ницца и Канарские острова. Хотя, тот же Коктебель стабильно входит в 5 самых популярных малых курортов России и в некоторые моменты другие курортные города могут только позавидовать количеству гостей в нашем посёлке. Но надо быть очень осторожным с другими маленькими курортными посёлками, так как туда сейчас турист не едет и ярко выраженная сезонность.

— Хорошо, вот ты построил отель, но его нужно обслуживать. Это вода, электричество, газ, вывоз мусора и наверняка многое другое. В этом году добавятся имущественные налоги.  Можешь назвать тарифы по которым ты сейчас работаешь?

— Электричество — 4,95 руб.  за квт, вода — 27,84 руб. за м куб., газ — 8,417 руб. за м куб., услуги ассенизатора — 285,00 руб. за м куб, вывоз ТКО — 250,00 руб. за м куб.

«ЭТИ ДЕТИ СРАЗУ ХОТЯТ БЫТЬ ДИРЕКТОРАМИ». ОТКУДА РАСТУТ НОГИ У ПЛОХОГО КРЫМСКОГО СЕРВИСА

— Крым всесезонный это идея фикс Министерства туризма Крыма. Ты смог работать круглогодично в отличии от сотен, тысяч твоих коллег, ты фактически единственный, кто работает в Коктебеле круглый год. Зачем ты сделал ставку на круглогодичность, ведь бывают месяцы, когда у тебя в отеле занято всего несколько номеров? Может проще в межсезонье отдыхать, как это делает подавляющее большинство владельцев отелей в Крыму?

— В этом вопросе я всецело поддерживаю политику министерства. В Крыму любое время года привлекательно по-своему. Если не зацикливаться только на пляжном отдыхе, то круглый год есть, чем заняться. Это медицинский, познавательный, исторический, паломнический, активный туризм. Об это надо правильно доносить гостям и организовывать. С октября по конец апреля — сезон здоровья и для этого не обязательно ехать в санаторий, достаточно в течении 2-3 недель делать ежедневные прогулки по берегу моря, правильно питаться — эффект будет заметен уже на 4-й день. Ещё один плюс не летнего отдыха в Крыму — дешевизна, цены в отелях в 2-3 раза ниже, чем летом. Мы, например, сдаем номер на месяц и более по совсем специальной цене.

— Что мешает другим отельерам работать круглогодично?

— Разные причины. Основная, то что они сами не верят (не знают) в потенциал места в котором живут и работают. Кому-то просто лень, срубили денег за 3 месяца и всё — жизнь удалась.

— Какой уровень загрузки у тебя в этом сезоне?

— Уровень загрузки немного ниже, чем в прошлом году. Июнь — 60%, июль – 70%, август — 80%, сентябрь – 52%, октябрь – 25%.

— Как будешь раздвигать сезон?

— Прежде всего, договорюсь с Зевсом, чтобы тепло до ноября было. А вообще это упор на активный туризм — квадротуры, велопрогулки, пешие походы по Карадагу, морские прогулки, конные прогулки, полёты на парапланах — это доступно круглый год. Буду развивать экскурсионку. Винные туры, дегустации – сейчас совместно с WineLab разрабатываем комплекс разнообразных туров на любой срок и кошелёк. Востребованы туры выходного дня для жителей больших городов, насыщенные самой разнообразной программой.

— Почему люди выбирают твой отель? Кто твой гость?

— Раз у меня большой процент возвратных гостей — значит для них создана правильная комфортная атмосфера. Существует гибкая программа лояльности для гостей, возвращающихся к нам. Где-то это повышенная категория номера, где-то приветственный ужин, где-то трансфер в подарок, есть очень много способов отблагодарить гостя за приверженность к своему отелю. Сложно сформировать портрет моего гостя — люди самые разные. Едут и возвращаются семьи с детьми, молодёжь, люди пожилого возраста предпочитают ехать в сентябре-ноябре. С этого года полюбили наш отель байкеры. Но очень важно, что я работаю круглогодично.

— В основном прилетают или приезжают на машине?

— Год на год не приходится. В 2015 много приезжало гостей на машинах, в 2016 процент прилетевших на самолёте был гораздо выше. В этом году многие прилетали, но при этом парковка перед отелем всегда заполнена. Много что зависит от цен на перелёт.

— Кухня — нсколько это серьёзное подспорье в финансовом плане или это необходимость для привлечения клиентов?

— Кафе при отеле - важная часть бизнеса. Это нормальное и обязательное требование для любого отеля. Гость должен быть уверен, что он всегда может вкусно и сытно поесть, не выходя из отеля, а уж если захочет чего-нибудь изысканного, то мы ему поможем и подскажем варианты в Коктебеле, в зависимости от его предпочтений. В финансовом плане, доля кафе в общей прибыли составляет около 20-30%.

— Ты работаешь вместе со своей супругой. У вас это семейный бизнес. Не мешает ли он семейным отношениям, ведь наверняка возникает много спорных моментов?

— У нас чётко разделены зоны ответственности. Спорные моменты конечно же возникают, но каждый на своём участке имеет бесспорное право вето на вмешательство, и последнее слово за ним.

— Персонал, это ключевое слово в гостиничном бизнесе. Раньше в основном работники были из Украины, как сейчас обстоят дела? Где людей набираете?

— Сейчас все - крымчане. В этом году, на удивление, сезонный персонал набрали из местных. 50% персонала или постоянные работники, или возвратившиеся на сезон повторно.

— Какой средний уровень зарплат для персонала?

— Средняя зарплата — 15000 рублей. Все питаются при отеле, иногородним предоставляется общежитие.

— У тебя ИП или ООО? Что с налоговой нагрузкой?

— Сейчас работаю как ИП. Налоги по сравнению с прошлым годом выросли (для тех, кто работает по упрощёнке, с 3% от оборота до 4%. На материке 6%), но не катастрофически, платим — пополняем бюджет. ФНС работает без претензий, уровень работы и взаимодействия гораздо выше, чем раньше.

— Сложно ли работать в российском правовом поле? Проверки, согласования, что ещё мешает тебе работать?

— В российском правовом поле работать не сложно, главное всё соблюдать. Но вот с работниками некоторых служб тяжело соблюдать. Не создав условий для ведения той или иной деятельности, они пытаются малый бизнес ломать через колено проверками, согласованиями.

«РЕБЯТА, ЗДЕСЬ ТАКОЙ БАРДАК!» ОТКРОВЕНИЯ КРЫМСКИХ ОТЕЛЬЕРОВ

Например, сначала крымчан убедили в том, что документы на собственность украинского образца имеют ту же силу, что и российского, если не меняется собственник. С этого года, чтобы получить лицензию на право реализации алкогольной продукции, необходимо предоставить договор аренды, заверенный в кадастровой службе. Кадастровая служба не заверит договор пока не будет права собственности российского образца. А вот, чтобы у них получить свидетельство на право собственности нужен год.

Вот таким образом в этом году нанесён серьёзный удар по малому бизнесу в Крыму, так как многие предприниматели в силу чиновничьей волокиты не могут получить лицензию на алкоголь. Как итог — предприятия торговли и общепита, которые технически могли бы осуществлять эту деятельность из-за дебильной политики структуры, отвечающей за регистрацию и выдачу необходимых бумаг, оказались в пролете.

Беспредельничают приставы при покровительстве своего руководства крымского уровня (Константин больше года судится с ними по совершенно странному и неприятному поводу, когда были списаны у него средства со счетов и заблокированы). Примеров некорректной работы работников госслужб в Крыму много.

— Много говорится о том, что в Крыму плохо с сервисом. Я с этим не очень согласен: сервис в Крыму, это как температура по больнице. Так есть ли сервис в Крыму?

— Сервис в отдельно взятых крымских объектах на очень высоком уровне, но проблема есть. Этому в последние годы много внимания уделяло Министерство туризма. Пытаются внедрять стандарты путем классификации отелей. В нашем отеле есть определенные стандарты, но нельзя стандартами заменить внимание. Внимание много не стоит, но оно позволяет гостю чувствовать себя комфортно и защищённо.

— У тебя в гостинице довольно часто останавливались иностранцы. Санкции - это страшилки?

ОТЕЛЬ В КРЫМУ — БОЛЬШЕ НЕ БИЗНЕС

— Иностранцы останавливаются, им нравится. Многие удивляются, что в Крыму люди спокойно живут, нормально работают и оказывают услуги достойного уровня. Санкции — больше страшилка, но в некоторых моментах ощущается их действие, не хватает нормальных банков, высокие процентные ставки (выше чем на материке), некачественное обслуживание, особенно это ощущается в работе с РНКБ (самый крупный банк Крыма), который ведёт не очень партнёрскую политику. Конкуренции нет, так чего им париться.

— Как ты продаёшь и продвигаешь свой отель? Какой процент у тебя маркетингового бюджета?

— Продажи идут по нескольким каналам. Это и крупные туроператоры (80% продаж), показывающие очень хорошие результаты, и системы онлайн-бронирования, и небольшие турагенства, появились прямые контакты с крупными предприятиями. В этом году заметно выросли прямые продажи с сайта.

Продвижение тоже самое разноплановое. Участие в профильных выставках, работа с сайтом, SMM-маркетинг, организация пресс-туров и блог-туров, инфо-туров для представителей турбизнеса. Маркетинговый бюджет составляет более 100 000 рублей в год.

— Пожив у тебя, я наблюдал различные мероприятия, которые ты проводишь не только в отеле, но и в Коктебеле, да и мы с тобой решили проводить «Летние чаепития». Это доход, расход или часть маркетингового бюджета?

— Это часть маркетингового бюджета. Проводить подобные мероприятия и думать о доходе — это обречь их на неудачу. Но в целом итог положительный как в финансовом плане, так и с точки зрения продвижения.

(Добавлю от себя, что Константин с местными партнерами в 2017 году в конце июня провёл большой винный фестиваль в Коктебеле. Это был убыточный проект, но уже в следующем планируется выйти в плюс. Это позволяет дополнительно пропиариться и догрузить отель).

— У тебя сейчас только один отель в управлении. Может нужно взять ещё парочку? Или начать строить свой?

— Да, я бы взял ещё пару объектов в управление, поиском занимаюсь, пока подходящих вариантов не нашёл. Есть предложения, но они удалены. Сложно управлять сильно рассредоточенным бизнесом. Строить свой — это было бы замечательно, но пока только в перспективе.

***

Вот такой вот он малый отельный бизнес в Крыму. Повторюсь, но Константин Мешков не самый типичный пример для Крыма. Он, в отличии от многих, активно занимается отелем круглогодично, что позволяет ему иметь результаты выше, чем по отрасли, но маржинальность бизнеса серьезно снизилась за последний год.

В Крыму исторически сложилось, что в малых отелях и частном секторе останавливается около 70-80% всех приезжающих гостей, и у этого бизнеса есть будущее, если не начнется строительство больших системных отелей. Очень многое зависит от места. Как одну из угроз для этого вида бизнеса я вижу застройку шалманами парков и набережных, перекрытие подходов к пляжам, да и закрытие самих пляжей в угоду крупнякам, которые всячески пытаются отхапать куски пляжа в эксклюзив.

Вкладывать свои средства в этот бизнес можно, но всё очень надо хорошо просчитать и быть готовым работать круглый год. Цена вопроса тоже немалая, но необязательно иметь большой отель на 15-20 номеров и уложиться в $300-400 тыс. Покупать или строить отель ради бизнеса имеет смысл, если вы  решили переехать, есть свободные средства и не знаете, чем заняться. Многие сами живут в своих отелях совмещая дом и бизнес.

Следующий сезон, я прогнозирую, будет хуже этого на 15% - по вполне объективным причинам. Рост турпотока начнётся в 2019 году, после запуска в конце 2018 года автомобильного перехода, и выйдет на уровень к 2020-2021 годам, когда запустят железнодорожный мост через Керченский пролив.